利率下行推动险资配置逻辑转变，不动产投资规模显著扩张

6月20日，建信人寿保险股份有限公司(以下简称“建信人寿”)发布关于大额不动产投资的信息披露公告，对上海市黄浦区董家渡金融商业中心(绿地外滩中心)T4幢办公楼项目相关的新增出资情况进行了详细介绍。公告显示，此次新增投资累计支付约337.44万元，出资账户均为传统险账户，资金来源为保险责任准备金，出资完成后，建信人寿对该项目的累计投资金额达56.92亿元(不含契税、印花税、维修基金、不动产登记费)。这是2025年以来建信人寿对该项目披露的的第四次新增投资，也是当前险资加速布局不动产市场的缩影。

2025年上半年，中国保险行业对不动产的投资规模显著增长。据中国保险行业协会统计，截至6月24日，年内已有5家保险公司共计披露了13笔大额不动产投资，涉及7个不动产项目，全部为对此前已签署项目的新增投资，累计新增投资金额达46.82亿元，较去年同期增长超5倍，投资频次也从去年同期的8次跃升至13次。这一数据折射出保险资金在低利率环境下对不动产资产的深度布局。从商业办公楼到产业园区，从租赁住房到基础设施公募REITs，险资的投资触角正在加速向多元化的不动产领域延伸。

从行业整体来看，险资的不动产投资已形成“头部集中、区域聚焦”的特点。除建信人寿外，平安人寿、太平洋人寿等头部险企亦密集出手，投资区域主要集中在北京、上海等经济发展水平较高的城市。例如，平安人寿已布局上海来福士广场、北京丽泽金融商务区、上海东方万国产业园区等多个商业办公及产业园区项目；太平洋人寿则在长三角核心地段的高端写字楼领域持续加码，项目有上海市太平洋新天地商业中心等。头部险企对不动产投资有着较高的热情，这既源于头部险企的资金实力优势，也反映出优质资产稀缺背景下强者恒强的市场格局。

当前险资加大对不动产的配置力度，本质上是低利率环境下缓解资产端与负债端矛盾的必然选择，不动产的账面价值重估频率低等特性在当前经济复苏预期尚未完全兑现的背景下尤为关键，能有效稳定保险机构资产端的收益预期。广东凯利资本管理有限公司总裁张令佳表示，险资配置不动产积极性提高的原因主要是寻求增厚收益。在利率中枢下行的背景下，债券等传统固收类资产的收益降低，同时商业地产、物流地产等不动产价格下降，抬升了租金收益率。同时，不动产作为一种另类资产，流动性较低，且其账面价格的重估频率不高，对报表造成的影响相对较小。对比来看，不动产存在配置优势，因此险资加大了对不动产的配置力度。

而且，不动产投资形式的多元化也为险资提供了更多选择空间。除直接投资外，险资还能通过直接认购REITs(不动产投资信托基金)，以及设立住房租赁私募股权基金、设立合伙企业投资公募REITs等方式扩大配置范围。例如，2025年2月，新华保险与大家人寿联合万科企业股份有限公司旗下子公司等机构设立万新金石(厦门)住房租赁股权投资合伙企业；5月，北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业(有限合伙)成立，中国人寿、财信吉祥人寿等机构参与其中。

从国际经验看，保险资金对不动产的配置比例普遍高于其他机构投资者。有业内人士指出，欧美保险公司配置不动产资产的比例一般会达到20%，而国内头部险企的配置比例尚处于低位。不过，2025年以来国内险资不动产投资增速迅猛，2025年上半年46.82亿元的新增投资规模，若乐观推算，全年或有望突破百亿元，进一步缩小与成熟市场的差距。

展望未来，险资在不动产领域的配置或将呈现“多元化”与“规模化”并行的趋势。张令佳预测，险资投资不动产将呈现类别多元化、规模持续扩大的趋势，资产类别方面，险资投资的不动产标的或将从商业地产、物流园区进一步扩展至长租公寓、数据中心、养老公寓等类别；规模方面，在低利率背景下，预计不动产配置优势将持续存在，险资不动产投资规模有望持续增加。