500亿险资地产价值重估 公允价值“粉饰”报表

一场涉及15家采用公允价值法对房地产投资估值的保险公司整顿行动正在进行，其中有两家公司被监管层列为重点关注对象。

6月5日，保监会下发文件称，将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。

21世纪经济报道记者梳理年报统计发现，截至目前，所有险企中有33家公司有投资性房地产行为，其中15家采用“公允价值法”，包括12家寿险和3家财险。也就是说，体现在财务报表里的投资性房地产数据，是通过按现行市场价值评估后确定的。

问题在于，采用公允价值法评估标准难以界定和核实，监管的难点还在于，对第三方评估机构的资质和公信力了解也有限，难以指定。保险公司可以通过“操控”估值利润来提高其偿付能力。而偿付能力，是监管审批新业务、许可新设分支机构等行政行为的重要参考指标。房地产一旦进入下行通道，这些虚增的泡沫风险就会暴露。

5日，21世纪经济报道记者从权威渠道独家获悉，12家寿险公司中估值增长比例最高的是正德人寿。从2013年报看，正德人寿去年以11.2亿的成本投资房地产，年底估值已增值到20亿。“而按照今年最新上报的财报，正德人寿对这项投资的估值又增长到了28亿，一年之内翻了1.5倍。是不是符合客观市场行情，我们需要逐项审核并重新评估。”一位保监会内部人士对记者说。

在本报获得的数据中，财险方面估值最高的是人保财险，增值了1.9倍。但上述保监会人士认为，因为人保进入房地产市场非常早，加上部分历史原因，增值翻近两倍“较符合市场规律，尽管如此也需要接受监管的评估和核实”。

相比之下，该人士认为，另一家总部由北京搬到深圳的财险公司更引人关注。这家注册资本90亿的公司2011年购得北京CBD的两个地块，购地成本为61.1亿。到2013年这笔投资已由无形资产转为投资性房地产科目，运用公允价值法计量变成157.3亿元，增值96亿。“这家公司的利润估值已占到15家公司总估值增长利润的1/5。”上述人士透露。

按照保监会今年最新统计，行业里15家拥有投资性房地产的公司总成本接近250亿，采用公允价值法估值目前已价值近500亿，平均翻一倍。“你会看到一些公司每个季度报上来的投资性房地产估值都在增高，特征非常明显。”

多位监管人士对本报透露，此次重点排查，生命人寿等公司的房地产投资估值也在关注之内。

“所谓追溯重述，就是依据我们逐项整合结果重新计算公司的偿付能力，如果不达标或者因考虑原虚高的偿付能力而给新业务、新设立分支机构等许可，都将撤销。”上述人士透露。

目前，保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，并处于公开征求意见阶段。在新的认可标准发布实施和本次清理工作完成前，各保险公司暂停执行投资性房地产公允价值计量政策。即已采用的，不得再确认新的评估增值；未采用的，不得改用公允价值计量。

正德偿付能力逼红线

采用公允价值法计量的寿险公司除正德人寿外，还包括生命人寿、泰康人寿、合众人寿和华夏人寿等。自2012年保险资金投资新政连续下发以来，对保险资金投资房地产等门槛和限制比例越发放宽，保险公司以养老地产、基础建设等概念投资房地产越发增多。

但由于房地产评估标准不一、出入较大，容易被持有投资性房地产的公司作为调节利润和拔高偿付能力充足率的工具。

仍以上述在北京CBD购置两个地块的财险公司为例，其偿付能力充足率远高于监管线与其公布的利润不无关系。“2013年度实现盈利，年末实际资本较2012年末增加了32亿，2013年末偿付能力充足率由2012年末的1199%上升至1536%。”该公司年报称。

而正德人寿的偿付能力却没有那么充裕，一直徘徊在150%的监管红线上。2013年正德人寿披露偿付能力为153.5%。相比2012年降低了近30个百分点。下滑原因一是由于对业务要求的最低资本增加，二是正德人寿扩大了对不动产、信托计划等另类资产的投资，由于此类资产偿付能力认可比例较低，整体资产的认可比例下降，导致实际资本下降。

据监管层人士透露，正德人寿对投资性房地产估值处于持续增长状态，“11亿的成本，去年底估值20亿，今年4月份又到28亿了，属于寿险里翻倍最高的。”上述人士认为这与其急需提高偿付能力有关。

除了投资性房地产，多位业内人士也表示，自用房地产的估值与核算也值得关注。“在投资不动产还未放开的时候，保险公司都是以自用名义购买房地产，通过每年采用公允价值法对固定资产的重估，一方面可增加资产账面价值，一方面增加净资产的资本公积科目，都是提高偿付能力的操作手法。”另一位接近监管人士对21世纪经济报道记者透露。

公允价值法三“禁区”

本报获得的保监会新下发的投资性房地产的偿付能力资产认可标准(征求意见稿)，对自用与投资性的房地产作出清晰界定，并明确指出三类投资性房地产在做偿付能力评估时，不得使用公允价值计量：

一是尚未达到预定可使用状态的在建房屋建筑物及其土地使用权；二是以出租为目的，但自确定持有目的起的一年内未租出的土地使用权、房屋建筑物；三是位于地级市以下地区的投资性房地产(养老地产除外).

采用公允价值法评估标准难以界定和核实，监管的难点还在于，对用第三方评估机构的资质和公信力了解也有限，难以指定。所以该征求意见稿对评估机构作出一定限制：

要求必须委托经财政部、证监会批复具有证券评估资格的资产评估机构，或者符合《房地产估价机构管理办法》一级资质的房地产评估机构。并且一旦确定后不得随意变更，保监会认为保险公司与评估机构之间有不恰当委托关系的，有权要求更换。

所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

在意见稿中有四类明确规定不属于投资性房地产：一是持有目的不明确或限制的土地使用权和房屋建筑物(包括在建)；二是建造之后准备出售的房屋建筑物及其土地使用权；三是已签订租赁协议但租赁期尚未开始的房屋建筑物使用权；四是保险公司经营或委托他人经营的酒店等与保险业务无关的房屋建筑物及其土地使用权。