险资推高地产：向好基本面恐难持续

经历了上周短暂的“高光时刻”后，地产股很快又跌回“原形”。

周二整个板块开始下跌。在147家A股上市房企中，共有104只股票出现下跌。总体跌幅达到2.22%，震荡幅度强于大盘 。当日地产板块的主力资金净流出达到49.29亿。

在地产股“昙花一现”的背后，隐藏着市场对于整体形势的担忧。机构指出，在市场销售向好，政策环境宽松的情况下，地产股正迎来良好的基本面。以保险资金为主的资本也趁机布局房地产 .

但由于各种不确定因素的存在，这种情况恐难持续。库存规模偏大、销售难以持续、政策落地难等因素，都成为悲观情绪的来源。

保险资金成推盘主力

从政策层面看，上周的地产股异动是有迹可循的。12月3日，有消息称，有关部门正在研究“按揭利息抵扣个税”政策，并可能将其作为“去库存”的重要手段而出台。该消息被认为是导致此后两日地产股大涨的主因。

在监管层连续喊话“去库存”之后，政策层面的任何风吹草动都会引发市场反响。此后，“按揭利息抵扣个税”政策因其复杂性被认为难以迅速落地，但仍引发了长期热议。

根据统计局的数据 ，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，达到历史峰值，比三年前翻了一倍。自10月23日以来，监管层一反常态，连续三次在公开场合谈到房地产，目标直指“去库存”。

导致地产股异动的另一个背景，还在于地产股估值长期偏低，其根本原因仍然在于供需逆转导致房地产“红利”的逐渐消退。截至昨日，地产股的市盈率为26倍，远低于40倍左右的历史均值。其中，龙头房企万科A的动态市盈率为12倍，保利地产的市盈率仅为9.2倍。

政策环境宽松、市盈率低，加之稳定的经营性和收益率，使得地产股成为各路资金觊觎的对象。其中尤以保险资金最为活跃。

根据万科A公告显示，截至2015年12月4日，钜盛华通过资管计划在深交所证券交易系统集中竞价交易买入公司A股股票5.49亿股，占公司总股本的4.969%。根据价格区间的均价粗略计算，此次钜盛华增持万科耗资约94亿元。

这一纸公告也解答了地产股暴涨背后的资金来源问题。据中金公司的测算，在上周流入地产股的主力资金中，保险资金占比在50%-60%之间，其余为跟风杀入的其他资金。

12月7日，安邦保险斥资77.84亿港元购入远洋地产股份，并以20.5%的持股比例成为远洋大股东。多家机构的报告指出，作为房地产业最为忌惮的“野蛮人”，保险资金可能继续借此机会“卷土重来”。

中长期基本面不看好

保险资金选择在此时杀入，并非没有道理。按照中金公司房地产分析师宁静鞭的观点，当前地产股正面临一个向好的基本面。

他表示，一方面，在渡过政策底部后，未来政策层面将有宽松手段出台，并可能集中在“继续降低首付比例至20%，减免交易税费，鼓励公积金贷款及成立公积金银行”等措施上。

另一方面，在年末的业绩压力下，近期上市房企销售成绩良好。广发证券 、安信证券的报告均提到，11月整体市场的成交量“超出预期”。

根据中原地产的统计，截至目前，共有20家房企公布了前11月的销售业绩。除绿城、富力、金地等少数企业外，其余房企都已接近或提前完成年度销售目标。其中，恒大、旭辉、中骏、龙光、新城控股等房企的业绩同比增幅均超过30%。

这几乎是过去两年来，地产股面临的最好的外部环境。分析人士指出，地产股与房地产市场一样，处于触底过程中，加之销售周期决定的销售数据回调，营造出目前良好的基本面。

宁静鞭认为，随着基本面数据的小幅超预期，且机构严重低配地产股(平均持仓3%以下)，12月中下旬，龙头地产股有望伴随着经济数据企稳而迎来上涨。

但从中长期来看，各家的观点均较为谨慎。中金公司的报告指出，这种情况只能延续到明年年初，2016年2季度及以后，由于政策刺激进入中后期，政策效应存在递减，因此基本面超预期的概率不高。

中信建投房地产研究院陈慎向21世纪经济报道表示，政策的逻辑高点已经过去，对于“按揭利息抵扣个税”的出台，不宜有过高的预期。他表示，明年的主要问题在于，重点城市需求投资和供给不足，三四线城市难有起色，市场销售难度会明显加大。