“以房养老”试点三年有效保单70件

（原标题：“以房养老”试点三年有效保单70件）

什么是“以房养老”保险？

“以房养老”保险，即老年人住房反向抵押养老保险，这是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

随着人口老龄化的提速，如何实现老有所养、老有所乐、老有所依，不只是百姓所关心的，也是政府和企业所关注的，这是决定百姓生活质量的关键。

老年人住房反向抵押养老保险，常被称为“以房养老”保险，是保险业对解决养老问题的一种探索。保监会2014年正式开始推进老年人住房反向抵押养老保险试点工作，至今已三年时间。而近期，北京曝出数十位老人遭遇“以房养老”骗局，不法分子正是利用了老百姓(603883,股吧)对养老的迫切需求，以及大家对“以房养老”耳熟但并不深入了解的情况招摇撞骗。这也让保险版的“以房养老”再次引发社会关注。

证券时报记者对已试点三年的“以房养老”保险进行了摸底盘点，从保监会的独家回应到多位已经从中获益的老人，全面呈现“以房养老”保险的真实情况。

试点三年有效保单70件

记者从保监会获得的数据显示，目前，住房反向抵押养老保险试点共包括北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、中山共8个城市。截至2017年7月末，住房反向抵押养老保险共有有效保单70件，涉及70户家庭98位老人；参保老人平均约71岁，户均月领养老金1万余元，最高一户月领养老金近3万元。现有两家保险公司申报了反向抵押保险产品，有一家公司实际开展了业务，试点经营区域逐渐扩大，业务规模持续增长。

保监会相关负责人表示，如果按照普通保险业务发展标准来看，70件有效保单规模很小。但对于反向抵押养老保险这种创新型小众业务，主要针对特定老年群体，不能沿用传统标准，简单地用数量进行评价。只要它满足了一部分老年人的需求，增加了养老选择，哪怕只有一单业务，也是成功的探索。

一是“以房养老”本身就是一种突破传统养老理念和住房理念的创新型养老方式，社会公众对其了解、接受和参与需要一个比较长的过程。“以房养老”包括多种形式，住房反向抵押养老保险只是其中的一种形式。从国际来看，“以房养老”也是一个小众业务，有条件、有需求并且有意识使用这种养老方式的人群较少。即使是在“以房养老”开展得较早的美国，在有条件参与的老年家庭中，也只有约3%的参与比例。

二是反向抵押养老保险本身就是针对有特定需求的老年人，为老年人增加了一种养老选择。对于有房产但养老金不足的老年人来说，反向抵押养老保险提供了一种新的增加养老收入的手段。虽然试点业务量不大，但确实满足了一部分特定老年人的养老需求。

三是住房反向抵押养老保险是保险业在“以房养老”领域的创新，缺乏可资借鉴的经验，每一单业务都需要经过房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证等环节，涉及多个政府部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致，保险公司投入远超过传统保险业务的人力、物力、财力成本，展业和承保的难度较大，每单业务至少需要2-3个月时间。

四是反向抵押养老保险的外部环境中，还存在着诸多限制其发展的政策、市场、观念障碍，能在较短时间内顺利落地，实属不易。

五是相当一部分老年人的房产无法上市交易。老年人的住房相当多是福利分房、房改房，可以继承但不允许上市交易，无法办理抵押登记手续，所以这部分老人即使有需求愿意投保，现实中也难以操作。

“死钱”变“活钱”社会影响广泛

不以数字论成败，那就看看反向抵押养老保险试点取得的社会效益如何？

保监会副主席黄洪指出老年人住房反向抵押保险是保险业服务社会养老保障体系供给侧改革的重要创新，是应对人口老龄化、缓解社会养老压力的积极举措，意义重大。

保监会相关负责人表示，综合来看试点工作成效显著。一是反向抵押养老保险作为社会养老保障体系供给侧改革的创新成果，在应对老龄化、缓解社会养老压力方面起到重要作用。此项业务每单平均能够提供每月1万元的养老金，有效提高了老年人的可支配收入。

二是反向抵押养老保险试点探索出了一条养老融资的新路。使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富了老年人的养老选择，增加了养老资源的供给，使老年人的“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心养老需求。与银行的反向抵押业务相比，反向抵押养老保险降低了门槛，解决了以往60岁以上老年人难以从银行获得贷款的问题；突出了保险公司管理长寿风险的特点和优势，实现了养老金的终身领取。可以说，反向抵押养老保险使“以房养老”构想真正落地生根，是我国第一个形成一定规模的“以房养老”金融产品。

三是社会影响广泛。从实际效果看，它会深刻影响其他社会人群，改变他们的观念、生活和行为方式。比如多年来我国居民储蓄过高而消费率过低，特别是中老年人源源不断地将钱存入银行，原因之一是养老机制不健全，推进反向抵押养老保险，使得养老储蓄不再成为必然，从而扩大消费需求。通过试点运行，社会公众原有的模糊观念和一些误解正在逐渐得以澄清，例如认为房子抵押给保险公司就不能再住了，未来房子无法收回和继承等。

四是在试点过程中，保险机构创新务实，在缺少配套政策、缺乏经验借鉴的情况下，逐渐明确了一些政策要求，理顺了业务流程，摸索出一套较为完整的风险管控方法，为进一步扩大业务规模奠定了基础。同时，监管部门也积累了监管经验。

地方政府：多元化 养老服务需求迫切

8月23日，南京市召开了老年人住房反向抵押养老保险试点工作推进会，相关业务又在一座城市落地。

南京市金融办王伟表示，截至2016年，南京市60岁以上的老年人口134.3万，占户籍人口的20.1%，排除驻宁部队、高校等因素，实际老龄化率达24%，已进入深度老龄化。预计到2020年，南京市60岁以上老年人将达160万，预期寿命超过83岁，低龄化老人增幅明显，高龄老人数量持续增加，“空巢”独居老人、失能半失能老人增多，多元化的养老服务需求更加迫切。

王伟告诉记者，2014年保监会推出的第一批试点城市虽然没有南京，但南京已开始着手两项工作：一是会同市相关部门、保险公司共同加强业务研究，并与市民政局将该试点写入《南京市“十三五”养老服务业发展规划》；二是积极向保监会申请试点资格。2016年7月南京列入试点城市，江苏保监局、市金融办、市民政局随即多次召开座谈会专题研究有关问题，并经过多轮征求意见，正式印发《关于开展南京市住房反向抵押养老保险试点工作的通知》。

“此项业务能够完善南京市养老服务业，有效盘活老年人房产，提升养老保障水平。有效解决城市老年人的养老问题。”王伟说，对加快完善多层次、多元化的养老服务体系具有重要意义。

险企：“以房养老”保险有发展空间

作为唯一实际开展反向抵押养老保险业务的公司，幸福人寿今年启动了南京、苏州、大连三个城市业务试点。

“被保监会确定为"以房养老"业务试点单位，加快了公司探索和推进老年人住房反向抵押养老保险的工作，在多年研究和市场调研的基础上，借鉴国外经验并结合国内实际情况，开发了老年人住房反向抵押养老保险产品。” 幸福人寿反向抵押业务负责人告诉记者，公司开展反向抵押养老保险业务探索出了一条养老新路径，填补了养老市场上的一项空白，也得到参保客户的好评。目前，幸福人寿已对10个备选试点城市的房地产市场和人口资源做好调研，按照保监会的要求逐步扩大试点，条件成熟一家开一家，让保险惠及更广大的人民群众。

保监会相关负责人表示，长远来看，住房反向抵押养老保险还有很大的发展空间。一是具有现实条件。我国老龄人口众多，且家庭住房自有率较高，大量有房产的老年人和稳步推进的城镇化为业务发展提供了基础。二是家庭供养结构特殊，需求将不断释放。我国计划生育政策已延续多年，尽管已开始进行调整，但“4-2-1”型家庭群体庞大，失独家庭和“空巢”家庭群体也有相当数量，随着老年人独居比例和护理费用的上升，传统依靠家庭成员互助的养老模式将逐步让位于市场化养老。三是社会观念、家庭观念和财富观念不断变化。经过30多年的改革开放，整个社会和人们的思想观念已经有了很大改变，对新事物的接受度越来越高，适度消费享受生活的观念也逐渐普及，这些都有利于反向抵押养老保险发展。

参保老人：生活质量显著改善

反向抵押养老保险到底能带来多少好处，归根结底只有参保老人说好才是真的好。

从记者多方采访的情况来看，这项业务比较适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，特别是无子女老人，由于不存在将房产留给子女的问题，对这项业务很感兴趣。参保老人中，约有四成为无子女老人。多位参保反向抵押养老保险的老人反映，对生活的改善十分显著。

北京的康先生夫妇是失独家庭，两人都是70多岁，住在原单位的80多平方米的老三房里，房子评估有效保险价值274万元左右，投保“以房养老”后每月领取养老金共计9000多元，两人原先每月退休金加起来不到7000元，通过“死房子”变“活钱”，夫妻俩更换了家用电器，每年出国旅游一次，还住在自己房子里养老，显著提高了日常生活水平。

南京市首单签约反向抵押养老保险的汤先生，今年75岁，独自生活，坚持十几年打太极拳，身体状况良好。他在南京市区有一套52平方米的老房子，按照市场价评估了115万。今年4月份，通过在报纸上看到的报道，主动找到保险公司要求办理反向抵押养老保险。汤先生有两个儿子，均在南京生活，当得知老人的这一想法后都表示支持，并陪同老人做财产公证。“我当过6年兵，吃过很多苦。房子是自己挣来的。房子自身并不产生收益，但是"以房养老"就把房子盘活了。”汤先生告诉记者，他原本每月退休工资3600元，反向抵押养老保险每月5000多元的收入，让他生活水平得到了很大的改善。

“以房养老”的挑战

保监会相关负责人告诉记者，反向抵押养老保险业务发展还存在不少内外部挑战，暴露出了一些社会环境、政策环境方面的障碍和问题。

一是社会观念的挑战。中国的传统文化根深蒂固，传统的养老观念和住房观念影响深远，不是一朝一夕可以改变的。传统社会的养老方式是养儿防老，即子女要承担对老人的养老责任，而前辈财产无条件地由后辈继承，老年人住房等财产实际上是通过子女赡养承诺转化为养老保障的。这种传统观念决定了由保险公司等金融机构提供的住房反向抵押养老不可能成为大众养老方式，更多体现为一种养老选择。

二是经济社会环境的挑战。一方面是法律环境的挑战。应该说，反向抵押养老保险的业务发展走在了前面，而相关法律法规还存在空白或是不适应业务发展的规定。另一方面是政策环境的挑战。反向抵押养老保险业务环节复杂，存续期长，涉及房地产管理、金融、财税等多个领域，需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。

从国外经验看，由于需要承担未来数十年房地产市场走势变化的风险，政府对于商业机构开展反向抵押养老保险给予财税扶持政策：一是在房产交易处置环节给予一定的税收减免优惠，免征部分营业税；二是政府对房价系统性下跌风险给予一定托底保障；三是为了应对未来系统性的长寿风险，财政、市场共同出资建立风险保障基金用于风险救济；四是财政给予参保老人一定的贴息，提高养老金给付水平。

三是风险管控的挑战。反向抵押养老保险业务由于存续时间长，受房价和利率波动的影响较大，除传统的长寿风险和利率风险以外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，风险因素更为复杂。以房地产市场波动风险为例，一方面我国房地产市场经过多年高速发展，形成了一定的房产增值预期；另一方面房地产业作为我国国民经济增长的重要产业，受到国家宏观调控影响较大。在这样一种市场环境中，保险公司需要加强对房地产市场波动风险的预判和管控，在产品设计中合理平衡消费者预期和房产增值潜力，有效管控房价波动风险和定价风险，这关系到反向抵押养老保险的持续健康发展，也关系到参保老年人的切身利益。

面对问题，保监会相关负责人表示，反向抵押养老保险服务创新力度大，社会关注多，又涉及老年人的切身利益，保监会高度重视反向抵押养老保险的发展与监管，坚持鼓励创新与严格监管相结合。一方面，支持保险公司积极参与试点，不断优化环境，通过推动业务发展，满足老年人实际需求；另一方面，坚持维护消费者合法权益，不断完善监管政策。

保监会将会加强政策协调，保监会在《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》起草过程中，即开始与民政部门、房地产管理部门等进行沟通协调，争取政策支持，并指导试点城市所在地保监局支持保险公司的沟通协调工作。在搭建监管框架方面，《指导意见》对反向抵押养老保险的宣传、销售、服务等都做出了明确规定；同时，保监会制定了反向抵押保险统计制度，初步搭建起了反向抵押保险的监管框架。完善产品管理方面，在试点初期，组织行业力量对反向抵押保险产品模式开展研究。对保险公司报送的反向抵押保险产品开展论证研究，并要求公司反复修改完善。开展业务监管方面，保监会密切关注反向抵押保险业务发展情况，并及时回应保险消费者和社会公众对于反向抵押养老保险的意见和建议。如果在日常监管中发现侵害老年消费者利益的行为，保监会将坚决予以打击。

多措并举支持“以房养老”试点

既然反向抵押养老保险试点工作能够多方受益，那么如何继续更好地开展？

幸福人寿反向抵押业务负责人告诉记者，还需要各级政府支持。一是借鉴西方国家成熟经验并结合中国国情，可将反向抵押业务转换成政府政策性支持业务，可考虑两种操作模式：一种是政府兜底。对于房价下跌造成未来房屋变现资不抵债的部分，由政府兜底；另一种是政府成立保险保障基金。由政府机构出面向投保人收取保险费用，建立政府保险保障基金，在房屋变现时对投保人和保险人发生的损失进行补偿。

二是希望得到政府对住房反向抵押养老保险业务的免税、减税和滞后纳税政策支持。如对此类产品产生的“贷款利息收入”免征增值税，以及免除房屋交易变现过程中的所有税费。

三是在政府和机构层面搭建桥梁，为进一步推广反向抵押养老保险提供良好的市场环境、政策环境、法律环境和社会环境。

保监会相关负责人表示，将会继续支持保险机构参与反向抵押保险试点，发展反向抵押保险业务。一是政策协调，继续加强与相关部委和地方政府的沟通协调，积极争取配套政策；二是制度建设，在总结试点经验和问题的基础上，研究完善反向抵押养老保险监管制度；三是业务指导，做好对相关保险公司和保监局的情况跟踪和业务指导；四是守住风险底线，及时发现风险苗头并予以化解，避免造成不良影响；五是鼓励创新，鼓励保险公司针对老人需求，特别是高龄老人生活自理能力下降的特点，创新和丰富产品供给，探索“保险金+服务”的产品给付形式，为参保老人提供护理、清洁、送餐等服务。