绿地金控李想：保险资金未来有望成为商业地产市场最大的投资者

推商业地产REITs不等于给房地产放水，险资或是商业地产最大投资者。

2020年6月10-12日，由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动，奋发九州，荡涤环宇，本次峰会以“九州风雷”为主题，汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖，共筑行业新版图，探索新机遇。

绿地金融控股集团首席战略官李想在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲中表示，由于中国的商业地产退出渠道不多，导致商业地产企业融资只能靠银行借贷，而这种激进的杠杆比例，加上昂贵的融资成本，正在不断侵蚀经营收益。

谈及商业地产未来的转型发展方向，李想表示，实力雄厚的大型房地产商融资能力强，能够持续获得成本更低的资金和更好的土地资源，具备自持运营能力，因此未来还可以继续通吃整个商业地产产业链，成为全产业链玩家(Whole Industry Chain Player，WICP)。而更多的中小开发商，则必须集中资源做自己能力擅长的空间营造，而将投资和运营环节的风险和利益转移让渡给更专业的机构。

以下为李想在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲实录，由投中网整理。

感谢投中网给我一个跟大家一起分享的机会，结合本场的主题，想跟大家分享一下后疫情时代我国商业地产行业的转型发展，主要也想谈谈出路和机遇，整个行业的未来会怎么样，我们的机遇在哪里？

1、商业地产融资只能靠银行借贷，昂贵的金融成本不断侵蚀经营收益

谈到出路和机遇，就意味着我们这个行业目前面临着一些困境与挑战。

总结下来主要在三个方面，第一方面是供需关系，经历了前面20多年黄金时代的发展，当前，中国的商业地产行业已相比于住宅市场先进入了存量市场。

目前商业地产的存量是多少？大概50万亿元人民币的规模。

我今天主要谈一些以写字楼为主的办公地产和零售地产，行业基本面是供大于求。以写字楼为例，目前的空置率不容乐观。

去年年底，北京的空置率是15.9%，上海达到了19.3%，深圳达到了22%。整个行业发展到现在，之前的商业模式主要是重资产模式，也就是说由开发商自投、自建、自营，一条主线从头做到底。

目前中国的商业地产退出渠道还是不多，所以导致了融资只能靠银行借贷。这种激进的杠杆比例，加上昂贵的融资成本，不断地侵蚀商业地产商的经营收益。

其次，今年受疫情影响，商业地产出租率和租金水平承压。出租率方面以北京为例，去年10月份到今年5月，整个北京近40家购物中心里面，有近1万家的商户，目前其关张率为16%。

另外，因为很多房地产商响应政府的号召，不断地给租户减免租金，对经营收入也有一定的影响。

2、投资商、开发商、运营商，谁能把故事讲出彩，谁就能成为VIMP

最新数据显示，截至一季度末，除广州的空置率有一点点减少之外，北京、上海、深圳的租金基本上在下降，空置率在提升，这一方面是疫情导致的，当然也有前面两个主要影响带来的影响。

这种情况下就让这个行业自生自灭，行不行？

不行。

为什么？

有两个原因。第一，商业地产有不可替代性。

拿写字楼为例，疫情期间，网上调侃很热，居家办公很爽的一件事，但是居家办公的效率跟集中办公效率的对比怎么样？大家有明显的感受。

再比如以零售商业为例，尽管疫情对大家有影响，但疫情过后，大家还是需要一个交流、体验的场景，所以说很多东西是不能被线上所替代的。

如果说不被互联网替代，被地摊替代行不行？大家脑补一个画面，洗个牙、学个钢琴、学个数学，在地摊上学行不行？也不行，所以商业地产有很大的不可替代性。

第二个我要纠正误区，商业地产是经营型物业，是经济的承载体，经营性物业跟住宅不一样，经营性物业能带来实实在在的现金流。所以如果经营性物业出现问题，对于整个的经济影响也是非常大的。

基于这个考虑，我们提出行业未来要转型发展，那方向是什么？

首先我们看一下产业链分工和商业模式的趋势，未来整个行业的产业链将进行精细化的分工，原来的产业链是什么样的？

是房地产商一家通吃，这个模式是自投、自建、自营，未来这三个环节的分工将越来越明确。

通过合资的方式，投资商可以分离出来；通过代建的方式，开发商可以分离出来；通过托管的方式，运营商可以分离出来。因为这个产业链未来会这样分工，所以商业地产的竞争能力也会从成本、规模、速度，向资本运营和资产管理方向转型。

其次，实力雄厚的大型房地产商融资能力强，能够持续获得成本更低的资金和更好的土地资源，具备自持运营能力，因此未来还可以继续通吃整个商业地产产业链，成为全产业链玩家(Whole Industry Chain Player，WICP)。

一部分开发商则将向专业的资产运营商或空间管理商转型，造就未来“物业开发+资产管理”的新王者。对于更多的中小开发商，则必须集中资源做自己能力擅长的空间营造，而将投资和运营环节的风险和利益转移让渡给更专业的机构。

对于投资商而言，一方面可以委托专业的开发商代建物业，一方面为了抵抗风险和提升效率，将委托具有更强危机应对能力的专业运营团队来管理商业物业。专业资产管理能力未来将进一步分化，商业物业的溢价将被纳入对运营商的绩效考核。

在投资商、开发商、运营商三者中，如果开发商能够设计出符合市场需求的产品，能够把故事讲出彩，就可以成为重要的产业模块提供商(Very Important ModuleProvider，VIMP)，主导产业链的资源组织活动，否则投资商或者运营商将掌控产业链的主导权。从这个意义上讲，未来肯定会出现更专业、更具影响力的商业地产投资商和运营商。实力一般、缺乏差异性的投资商、开发商、运营商，将成为通用模块提供商(Common Module Provider，CMP)，随时可能被替代。

基于这个趋势，我们说未来在投融资模式上面也会有一些变化。

未来的模式是什么？就是把间接融资转化为直接融资，把低活的不动产，转化为高活的金融产品。

结合刚才说的产业链，比如投资开发阶段，以保险、房地产基金等长期的金融机构为主体，并且主导整个产业链，中小型的房地产开发商，未来在这个产业链上越来越多扮演代建角色。在存量资产，很多的开发商管不好了，未来将通过专业的运营商高效地管理，形成稳定、高额的收益，通过稳定的租金提升，这个是存量运营阶段。

在退出阶段，因为前面运营阶段形成稳定的现金流，未来可以通过CMBS、REITS等资产证券化的方式设计成为可交易的金融产品实现退出，未来的整个投融资会发生天翻地覆的变化。

投中网-PropTech研习社前几天有一篇文章《世界上最有钱的前10大房地产商，不盖房》，我觉得这个标题跟我今天讲的投融资模式的变化是很吻合的，整个行业的金融属性会越来越强。

3、商业地产的出路在于金融资本加大投资地产科技未来是ABCDEFHI

前面讲了趋势、讲了未来转型的方向，我们讲讲出路在哪里？

整个行业的出路在于：金融资本的加大投资，而不是房地产银行信贷资本的投资。

我觉得机会有两个方面，第一个是房地产基金，房地产基金今后将会成为国内中小房地产商不可或缺的融资渠道。

大家可以注意到最近几年监管的趋势，过去以债权模式为主的房地产基金越来越难以持续，像真正的股权投资转型将成为必然，这是作为房地产基金需要注意的，具有专业开发和运营团队的房地产基金将迎来巨大的发展契机。

对于保险资金而言，2014年的时候，监管将保险公司投资不动产的比例上限提高到了30%，但现在保险公司投资不动产资产的比例大概多少？

2-3%左右，远远低于30%的上限。

截至第一季度末，中国保险行业的保险资金运用余额是多少？

19.43万亿人民币。

这么大的余额，比例提升1%是多少？

接近2000亿人民币的规模。

所以说以后保险投不动产资金的空间很大。不动产里面，商业地产又是很大的分类，基于这样的考虑，保险资金未来有望成为国内商业地产市场最大的投资者。

未来国内商业地产投融资的新模式，就是前端金融资本加大投资、中端专业机构强化运营、后端资产证券化促进退出。

商业地产的招租率和租金水平很大程度上取决于运营商的资产经营管理能力。后疫情时代，越来越多的商业物业将由专业的运营商管理，并呈现五大趋势。

第一是招租精准化。我们可以看到疫情确实对经济带来影响，但是一些行业影响很小，比如像律所、会计事务所，以及像银证信保等金融业受的冲击比较小，所以这些行业是未来招租、稳租的方向希望。

那么去扩租的方向是什么？

在疫情里面体现出它强大生命力的行业，比如医疗行业、互联网行业、物流行业，这是招租、新租的方向。

对于零售物业、零售地产来说，它的招租方向是健康、教育、美丽休闲，这些行业是很难被互联网替代，也很难被地摊所替代，所以这个是我们未来招租的方向。

第二是内容主题化。我们说商业地产过剩，商业地产很多，那怎么做到差异化？必须将内容更新。

拿零售地产而言，得更新消费内容，向健康、娱乐、文化、社交等功能消费转型升级，需要进行相应的主题化升级改造，比如有Medical Mall、亲子教育Mall、数字娱乐Mall，这三个方向可能是未来商业地产主题化的方向。

当然对于写字楼来说，也有一个产业主题化的方向，会围绕主题转。对于运营机构来说，首先要招进这个产业内的头部企业，相关上下游的中小企业会跟着入驻进来，内容主题化比较明确，政府机构也会给予相对明确的政策扶持。

第三是运营科技化。科技和房地产的结合趋势越来越明显，ABCD好理解，E就是环保，F是安保，G是5G，H是健康，I是物联网，这是未来房地产和科技需要结合的方向，也是运营科技化的方向。

具体而言，对于运营商来说，以后更加专业的资产运营管理软件会帮到很多，包括租金的数据、商户运营租金、能源管理数据、空间分布数据等等。

第四是数据资产化。对物业场景数据的收集和利用将是后疫情时代商业地产运营商最宝贵的核心资产。从这个角度来说，未来的商业地产运营商，可能成为互联网公司，因为你要去运用线上的数据，把它数据化，把它变成你的数字化资产。

第五个趋势叫平台生态化。也就是说你的运营商，你未来的定位将从单纯的物理空间服务平台，升级为打造基于云端和系统的数字生活开放平台。

一方面，你要形成中心化的流量供给；另一方面要推动线下的商户，整体快速的实现线上线下的互通。这个工作，目前很多的互联网公司在做。

4、REITs推行正逢其时，但推商业地产REITs不等于给房地产放水

刚才我说了，未来的商业地产运营商，有可能成为互联网公司，互联网公司未来也可能成为商业地产的资产运营管理商，所以在座的各位，如果有做资产管理的，你们要知道未来的竞争对手可能在哪里。

谈到最近热议的REITs。现在交易所发行的资产证券化工具，并没有实现商业物业真实的出售和资产变现，所以某种程度更像融资工具，而不是退出工具。

我们要正确认识推进商业地产的REITs符合“房住不炒”的原则，商业地产不等同于住宅，所以说推进商业地产的REITs不等于放水房地产行业。

从发达国家和地区的历史经验来看，商业地产REITs加快推行是正逢其时。我在2018的一个论坛上做过一个预测——中国REITs最迟将在2020年落地，如今这个预测正在成为现实。

步子大的话，容易出风险，采取稳妥的方式，可能对于商业地产REITs推出反而是好事。所以在条件成熟的基础上，我预测未来三年内REITs有望顺势拓展到商业地产里。

最后，行业转型发展的机遇在哪里？

第一投资方面，行业长期向好趋势下的大宗交易；第二是开发方面，专业化代建的轻资产转型机遇；第三是运营方面，专业运营机构的上市；第四个就是资产证券化产品的投资交易。

我觉得这个就是未来整个行业的机遇所在。

（文章来源：投中网）