中国人寿投资超10亿美元收购美国房地产项目

导读

中国人寿将与新加坡上市公司普洛斯及另外两家机构合作，设立一只名为GLP US Income Partners II的基金，用于管理其近期在美国收购的一份仓储业务。普洛斯将作为资产管理人。中国人寿与另外两家机构将认购其中约66%的股份。

本报记者 李致鸿 刘艾琳 北京报道

21世纪经济报道记者获悉，中国人寿已与新加坡上市公司普洛斯（Global Logistic Properties Ltd）及另外两家机构合作，设立一只名为GLP US Income Partners II的基金，用于管理其近期在美国收购的地产业务。普洛斯将作为资产管理人。

该项交易中，中国人寿与另外两家机构将认购其中约66%的股份。记者获悉，中国人寿将持有约30%的股权，投入超过10亿美元。如若完成，这将是中国人寿迄今规模最大的一笔海外房地产交易。

普洛斯希望，2016年4月之前，其他机构能够认购该基金24%的股份，普洛斯最终保留不超过10%股份。

中国人寿公司内部人士向21世纪经济报道记者证实了这一交易的存在。此前外媒报道称，中国人寿将投资10亿多美元入股美国仓储业务。

消息显示，GLP US Income Partners II基金从Industrial Income Trust收购了价值45.5亿美元的地产组合，包括540万平方米的可用面积，遍及20个市场，该公司网站信息显示最大市场分布在洛杉矶、华盛顿和宾夕法尼亚州。

中国人寿此前早已“出海”投资境外房地产项目。去年6月，中国人寿与卡塔尔控股以7.95亿英镑购得伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼，中国人寿持有该楼70%的股权。

今年4月，中国人寿、中国平安两家保险公司与美国房地产公司铁狮门共同投资开发了一个位于美国波士顿、价值5亿美元的地产项目，两家保险公司的持股比例均为三分之一。

近年来，保险公司海外寻找优质地产项目已成趋势。

“自2012年以来，海外投资监管不断宽松，推动了内资保险公司在全球门户城市积极寻求房地产资产进行投资。保险资金十分看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多样化所带来的优势”。仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan称。

保监会2012年10月出台的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》进一步拓展保险资金境外投资范围，险资可投资发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产。随后，国务院2014年出台的保险业“新国十条”鼓励保险公司多形式、多渠道走出去，拓展保险资金境外投资范围。

仲量联行数据显示，2015年截至目前，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元，其中内资保险公司不断上涨的投资热情成为重要推动因素。该机构预计，从长期而言，按照目前的发展趋势与节奏，内资保险公司在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

例如，2013年6月，中国平安以2.6亿英镑的价格购得劳合社大楼，并在2015年1月收购了伦敦的Tower Place；2014年10月，安邦保险收购了纽约华尔道夫酒店，并且收购传闻不断；在今年早些时候，阳光保险以2.3亿美元的价格将美国纽约曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中。

中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“保险资金海外投资是必然趋势，谁走得早，谁就会越主动。同时，在国内股市和房地产市场低迷的情况下，保险资金在全球范围内寻找优质资产也不难理解。”

一位大型保险公司人士对21世纪经济报道记者表示，“保险资金境外投资不动产，划定领域是发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产。”

该人士具体解释道，“一般来说，保险资金最为看重的是投资的安全性、稳定性。国外成熟地产市场的长期回报较为稳定，而欧元和美元的汇率也相对稳定，符合保险资金选择长期负债的要求。在人民币未来贬值预期及境内投资产品收益率不理想的背景下，保险公司选择投资收益稳定的海外不动产，可以更好地管理保险资金，未来这一比重有望加大。”

仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示：“目前，房地产在中国保险公司的投资组合中占比并不大，许多基金在该领域的投资比例仅占其总投资资本的1%，远低于欧美同类基金，它们在房地产领域投资的目标占比在5%-15%之间，这说明中国保险行业在此投资领域的增长空间还很大。”

其中，今年前3季度，美国、英国、澳大利亚仍然是中国资本的首选目的地。过去两年，对这3个国家的投资占中国全部海外房地产投资的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。

仲量联行的研报表示，随着内资保险公司开始热衷于收购海外房地产，它们的收购策略也有所改变，即从直接投资房地产转变为投资基金以及成立合资公司。通过设立合资公司，内资保险公司能迅速熟悉当地市场，并有效获取投资相关专业信息。

此前不久，中国平安便宣布与美国Blumberg Investment Partners合作。双方将投资于美国的长期、优质租赁资产。初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元，并且该合资企业计划持续收购优质资产，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

不过，对外经贸大学保险学院教授王稳提醒，“由于我国保险公司海外投资历史不长，对房地产行业风险的判断尚显经验不足，同时海外投资还存在不容忽视的汇率和利率风险”。

他认为，“保险公司须把握好投资的最佳时间窗口，尤其在海外投资时更应匹配好对冲工具，同时应综合考虑监管规定、长期回报率、币值稳定性以及配置分散等因素。”